التمويل العقاري هو الوسيلة التي يساعد بها البنك او شركات التمويل الأشخاص او الشركات في شراء أحد العقارات او الأملاك عن طريق اعطائهم المال اللازم لشرائها ويقومون بسداد هذا المبلغ بالتقسيط للمبلغ بعد إضافة الفائدة او الربح المحدد من قبل البنك او الشركات التمويلية، ومن خلال القرض العقاري يمكنك تمويل شراء وحدات تجارية او خدمات سكنية او إدارية ومن الممكن ان يفرض عليك البنك او يقترح عليك التعامل مع شركات معينة لشراء عقارك.
تعريف المرابحة
المرابحة العقارية مثلها مثل جميع أنواع مرابحة عادية يقوم فيها البنك الإسلامي المغربي بشراء العقار وإعادة بيعه للعميل مرة بعد إضافة الأرباح، وتتم العملية من البداية عن طريق طلب العميل من البنك الحصول على تمويل من اجل شراء احد الشقق السكنية اللازمة له وتقديم كافة مستندات مع قيمة السكن العقاري المطلوبة والمدة الزمنية التي يستطيع فيها العميل تسديد المبلغ المستحق، وبعها يقوم البنك بدراسة طلب العميل وبعد الموافقة عليه يقوم البنك بشراء العقار محل الطلب وإعادة بيعه للعميل بعد وضع نسبة معينة تكون هي ربح البنك او المستثمرين في البنك ويقوم العميل بتسديد قيمة العقار على مدة زمنية متفق عليها.
فى المرابحة تكون نسبة الفائدة ثابتة والأقساط ثابتة خلال مدة التمويل العقاري وهذا لا يحدث فى نظام التمويل بالإجارة. ولو تعثرت فى السداد وتم بيع العقار فالفرق والربح فى ثمن البيع سيكون لك وسوف تستفيد منه.
فمثلا:- لو قمت بشراء عقار بملغ 300000 درهم عن طريق التمويل العقاري وقمت بدفع 60000 درهم دفعة اولي وكانت الفائدة 5 % وسوف تقوم بسداد الأقساط على 20 عام فأصبح المبلغ المطلوب ان تسدده بعد احتساب الفائدة 428134 درهم وبالتالي كانت قيمة القسط الشهري 1583 درهم.
لاحظ ان ثمن العقار الذى تم تمويله بعد خصم مبلغ الدفعة الأولية هو 240000 درهم وان مبلغ الفوائد الذى تم احتسابه على أساس الفائدة السائدة الـ 5 % هو 140134 درهم.
و بعد عشر سنوات تعثرت في السداد فطلبت من البنك ان يقوم ببيع العقار.
فعلى اعتبار انك خلال العشر سنوات دفعت نصف مبلغ ثمن العقار 240000 ومتبقى عليك 130000 درهم ودفعت نصف الفوائد المطلوب منك سدادها وهى 140134 درهم و النصف الأخر المتبقي عليك وهو 70067 لن يكون مطلوب منك سداده لانه يعتبر تكلفة تأجيلك للسداد وعند البيع البنك سوف يأخذ البنك امواله المستحقة عليك نقد (انت قمت بالسداد المبكر للبنك).
ولكن تذكر انك لو تأخرت فى سداد اى قسط سوف تقوم بدفع غرامات تأخير سداد أقساط حسب الموجود فى عقدك مع البنك.
فمبلغ 70067 وهو مبلغ الفوائد المتبقية عليك لن تقوم بدفعها فلو كنت بالمغرب ستدفع تكلفة الأجل (الفوائد) للأشهر الثلاثة التالية للسداد فقط (ليس المدة المتبقية فى القرض كلها، ستدفع ثلاثة أشهر فقط)، محسوبة على أساس الرصيد المتناقص.
تعريف الإيجارة
الإيجار التمويلي للعقارات هو أحد منتجات التمويل التي تقومُ بمقتضاه جهة التمويل المرخصة من قِبل البنك المغربي بشراءِ العقار الذي يريدهُ العميل ومن ثم تؤجّره له مقابل دفعات إيجارٍ شهرية. وفي نهاية مدة العقد تقومُ الجهة بنقل ملكية العقار للمستأجر بعد سداد جميع دفعات العقد أو سدادها مع مبلغٍ محدد أو بالهبة أو بوعدٍ بالبيع بثمن رمزي أو بقيمة الأصل وقت إبرامِ عقد البيع أو غير ذلك بناءً على ما تمّ الاتفاق عليه في العقد دون الإخلال بأحكام تملّك العقارات.
مميزات الإيجار التمويلي للعقارات
- هو بمثابة منتج تمويلي لشراء العقارات، حيث تنتقل ملكية العقار إلى المستأجر بعد انقضاء مدة العقد ووفقاً لأحكام العقد.
- يتحمل المؤجر تكاليف الصيانة الأساسية ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.
- في حالة هلاك العقار جزئياً، يلتزم المؤجر بإعادة الأصل المؤجر إلى حالته السابقة في وقت التعاقد أو استبداله بأصل مماثل يقبله المستأجر.
- يتمتع المستأجر بحرية اختيار العقار وتحديد مميزاته قبل توقيع عقد الإيجار التمويلي.
- يمكن فسخ العقد أثناء مدة الإجارة برضا الطرفين أو بأحكام العقد أو بالنظام.
- يتيحُ العقد للمستأجر خيار امتلاك العقار، أو إعادة العقار للمالك الأصلي عند انتهاء مدة الإيجار.
وفي النهاية قبل الإقدام على اختيار الطريقة المناسبة للتمويل العقاري يتوجب عليك اولاً فهم الفروق بين الحلول التمويلية التي يقدمها البنك الإسلامي في المغرب واختيار احسن بنك تشاركي في المغرب من اجل ان تحصل على افضل تمويل عقاري ممكن.
